公寓投資存在哪些優勢和缺點?
優勢：
1、由于公寓的面積普遍較小，因此總價也要比普通住宅來得更低，讓更多人能買得起，同時還降低了還貸壓力;
2、公寓多數處于繁華地段，生活配套齊全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作為投資品，不僅能享受一定的，也便于出售轉讓。
3、在政策方面，在一些城市購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束。
缺點：
1、產權年限多數為40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房來得少;
2、生活成本比較高，物業費、水電費等很多都是商業性質的，比普通的商品房高出不少。
如何讓公寓投資更值?
一旦選擇了投資，也要讓自己“投有所值”。如果投資者選擇公寓投資，要記住以下三點：
1、首先旺地
選擇租公寓居住的人，會更看重周邊的配套設施是否齊全，交通出行是否方便。投資這些地方的公寓，雖然前期投入成本較高，但預期的租金也會更高;
2、選擇好的物管和開發商
由于公寓的管理費、水電費比普遍住宅要高，而這部分成本又往往攤入租客的租金中。所以，對租客而言，如果不能得到貼心的物業管理服務、良好的安防環境和先進的配套設備，那還不如選擇普通住宅。
3、看區域規劃前景
有一些公寓產品由于配套的交通以及產業還未成熟，因此價格會相對低廉。但如果該公寓所在區域有未來有發展潛力，那同樣值得投資，且將更高。
除此之外，投資者還需避免一些誤區，不能不清楚房租渠道就貿然投資，同時帶租約出售的公寓也并非是萬全之計，建議投資者在投資前一定要了解清楚再“下手”。
公寓投資的怎么算?
任何投資品都有兩面性，優勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其如何。
一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬，每月租金為4000元，那根據粗略的租金計算公式：
租金=(月租金*12)/購買房屋總價=(4000*12)/120萬=4%。
而目前公寓投資的租金在3%-5%之間，但也有不錯的公寓可達6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，也將更高。
除了上述這個公式外，評判自己的投資是否有價值，另外兩個公式同樣適用：
1、投資回收年數
投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12
投資回收期越長，投資風險越高。反之，投資風險則減少。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。
2、15年與房產買入價關系
物業的年*15年與房產購買價關系
這是一個國際上專業的理財公司衡量一處物業價格合理與否的基本公式：
如果該物業的年*15年=房產購買價，該物業物有所值;
如果該物業的年*15年>房產購買價，該物業尚具空間;
如果該物業的年*15年<房產購買價，該物業不宜投資。
除此之外，目前市場上還有一些關于房產投資的項目，由于投資門檻低，讓更多普通投資者參與其中，間接投資房產，同時還能取得不錯的，預期年化率在9.5%-10.5%之間。
買公寓未來發展怎么樣呢？
住宅式公寓發展空間較大，有學區，能居住，適合剛需客戶的置業，廣受年輕人喜歡，未來空間同比住宅差不多。
而其他公寓類型，會受限于非住宅功能的原因，成交頻率低，成長空間很有限，但它的租賃功能空間非常大，預計后續可以為更多的中小工商業提供良好的發展環境，租金空間較大，可以作為創業或者投資使用，成為固定資產不會太虧錢。
公寓有不同的性質，那么如何區分？
通常一看房產證的房產性質（不是土地性質），二看土地出讓金的時間（70年是住宅，商業的公寓是50年），三看水電費用，民用水電價格的是住宅，否則就是商用性質的。
如果是住宅性質的公寓，基本上與住宅是一樣的，僅僅是包裝形式不同，通常體現為單間或者一室一廳，通常不提供管道煤氣（煮飯需要用電磁爐），這種比較適合單身或者情侶居住，一旦結婚了，尤其生了孩子就不夠住了。
商業性質的公寓則必須要注意存在一些特殊情況，部分物業繳納土地出讓金到建成已經有多年了，所以存在即便是一手樓，剩余的土地出讓金年限不多。
商業性質的公寓不能遷戶口，不能有學位，所以對于很多買房就是為了學位的人來說，商業性質的公寓就沒有買入的必要了。
商業性質的公寓金融屬性差，當前很多銀行不受理商業性質公寓貸款申請，即便有可以受理貸款，貸款額度也不超過5成（不分首套二套），相比住宅的首付比例會高一些，同樣的貸款利率也會比住宅高一些。
按照廣州市的政策，一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位。如果是二手商服類物業，則比較復雜，看該物業是何時取得，如果是2017年330之前取得，也可以出售給個人，如果是330之后取得，則只能出售給法人。所以購買一手樓的商業類公寓只能以法人名義購買，也就是需要注冊公司，這個導致商業類的公寓購買門檻大幅度提高了。
在這些限制條件約束下，商業性質的公寓目前受眾面大幅度下降了，有意愿購買公寓的人少了很多，也導致公寓的房價漲幅緩和很多。
當然商業性質的公寓也有很多好處：
1、既然用公司購買，不限購的，有錢可以購買多套，當然目前在廣州公司名義購買住宅也是不限購的。如果購買個人持有的二手公寓也是不限購的，所以對于沒有購買住宅資格的人來說，投資公寓也是一個很好的渠道。
2、商業性質的公寓可以注冊公司，滿足創業的需求，如果讓放置營業執照也是可以有收入的。
公寓與傳統的商品房的區別
1. 產權性質不同
公寓產權性質一般商住兩用性質；普通商品房性質為住宅。
2. 產權年限不同
酒店式公寓大部分是50年產權；而普通商品房產權年限為70年。
3. 得房率不同
公寓公攤一般較大，得房率在65％－75％左右；而普通商品房一般得房率在83％－86％左右。
4. 水電費用不同
公寓水電費一般是是按照商業用水用電的標準執行；而普通商品房水電一般是民用標準，生活成本要省很多。
5. 信貸政策不同
公寓需要全款購買；而普通商品房首套可貸6．5成，二套可貸款4成。
公寓未來發展趨勢
1. 購房資格寬松。現在我們能夠看到今年不少城市都出現了通過放寬購房資格來吸引高學歷人才的“搶人大戰”。但是這種現象并不能長期持續，因為想要留住人才單靠政策寬松是不夠的，需要穩定的就業環境和眾多大企業的入駐才能真正讓人才的收入穩定，扎根于此。一旦等到城市勞動力和就業狀況進入了飽和狀態，購房資格將逐漸收緊，就像前兩年的大城市一樣，外地人一房難求。到時候公寓房作為不限購不限貸的住房，可能會成為新時代的“搶手房”。
2. 經濟性強。買公寓的有錢人其實很少有人真的會居住在里面，大部分還是會出租出去。隨著城市經濟的不斷繁榮，不少白領都會選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費用也不用房東來出，比住宅的經濟性要好太多。3大趨勢在變化。我們現在國內房價的發展有點像國外樓市剛剛成型的樣子。隨著時代的發展，城市經濟將會越來越繁榮，商業用地會越來越多，而未來住宅區的發展將會向城市的邊緣移動。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會作為城市商業區內部最搶手的住房之一，即使產權只有40年，到期后也能夠續租，基本不需要擔心拆遷換地方等問題。
公寓怎么計算
1、任何投資品都有兩面性，優勢與缺點并存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看其如何。
2、一般來說，公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是40萬，每月租金為2000元，那根據粗略的租金計算公式：租金＝（月租金＊12）／購買房屋總價＝（2000＊12）／40萬＝6％。
3、6％超高租金完全跑贏市場上其他的理財方式，而且更值得一提的是，公寓出租后，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，也將隨之水漲船高。
